Dans quelle ville investir ? Comment trouver une zone avec du potentiel de plus value ? Où trouver un bon rendement ? Quelles zones seront les plus rentables ? Vous avez souvent entendu "l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement" ? C'est caricatural ? Sans doute mais hélas souvent un peu vrai aussi. Et l'emplacement rime de plus en plus avec transports actuels et à venir. Le projet pharaonique du Grand Paris n'a pas oublié le Sud Est parisien; en effet il va métamorphoser les dynamiques de nombreuses villes proches de l'A4 et l'A86 qui étaient jusque là assez mal desservies par les transports ferrés. Focus sur 3 zones qui connaitront un bouleversement ces prochaines années.
1. Alfortville, Maison Alfort et Créteil
A proximité de Paris Bercy, sans grande surprise ce sont les villes les plus proches de la capitale soit Maison Alfort et Alfortville qui connaissent des prix les plus élevés et les rendements potentiels les plus faibles. La future station "le Vert de Maisons" à la confluence de ces deux communes, devrait attirer de nouveaux habitants (et des investisseurs); 26 000 habitants devraient cohabiter dans un rayon de 1km autour de la future gare qui devrait accueillir 90 000 voyageurs chaque jour et permettra une correspondance avec le RER D. L'horizon de livraison de la gare est prévu pour 2025.
2. Champigny Centre et St-Maur
Les communes de Champigny-sur-Marne et Saint-Maur ont déjà accès au RER A mais devraient connaitre un nouveau dynamisme économique avec l'arrivée des futures gares. C'est surtout le cas pour Champigny qui s'étend sur un territoire important, avec une forte densité de population (plus de 70 000 habitants). Ce sont deux futures gares qui émailleront bientôt la commune, l'une au Centre qui nous intéresse ici, l'autre à la frontière de Bry et Villiers sur Marne. Si les prix immobiliers sont déjà élevés à St Maur et il est difficile de prévoir si la gare impactera fortement à la hausse l'immobilier sur cette commune; à Champigny, l'histoire est différente. Les prix moyens sont nettement plus faibles qu'à St Maur; certains quartiers étant plus populaires, et le centre ville, aujourd'hui défiguré par les constructions de la future gare promet de profonds chamboulements, les promoteurs semblent également miser sur ce quartier avec de nombreux projets en cours. En quelques chiffres, le prix moyen autour de St Maur-Créteil est de 6220€/m² et le loyer de 19€/m². Sur Champigny Centre, le prix moyen est de 4000€ et le loyer de 18€/m², d'où l'appétit croissant des investisseurs en recherche de rendement.
3. Villiers, Bry et Noisy-Champs
On poursuit notre chemin sur l'A4 vers l'Est pour avancer vers les communes de Villiers et Bry sur Marne. A l'intersection de ces communes et Champigny se trouve la gare actuelle du RER E; et verra à horizon 2025 la connexion avec la future ligne 15. En termes de chiffres, les connexions avec la ligne 15 vont accélérer les durées de trajets : pour rejoindre par exemple Cachan, il faudra bientôt 23 min contre plus d'une heure actuellement. Les prix à proximité de la future gare sont aujourd'hui (été 2021) en moyenne de 3700€/m² et les loyers avoisinent les 17€ (à pondérer selon type de surfaces et meublé ou nu).
Sur la commune de Noisy le Grand, à la frontière avec Champs sur Marne, les prix et loyers sont similaires mais l'attrait des investisseurs vient du fait que le RER A est déja présent et qu'il y aura là non pas une mais deux nouvelles lignes de métro, à savoir la 15 et la 16 ce qui accélère potentiellement les développements économiques et urbains. Il faudra demain 4 minutes pour relier Champigny/Bry contre plus de 40 actuellement; et 26 min pour relier Bagneux contre 1h actuellement ou 25 min pour St Denis contre 45 min aujourd'hui.
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