Dans ce post je vais vous parler investissement immobilier, locatif en particulier (pour changer!). Mais cette fois l'idée sera de vous expliquer pourquoi j'ai choisi d'accompagner de A à Z celles et ceux qui veulent avancer : simplement parce que je suis certain qu'en évitant certains mauvais choix (de novice ou de formateurs youtube) vous ne pouvez pas être perdant. Démonstration.
Exemple chiffré : simple et basique
Prenons l'exemple d'un bien au prix de 120 000€, un appartement T2 de 35m2 sur Rouen. Il nécessite un rafraichissement, 10 000€ de travaux, vous le louerez en meublé donc 5000€ de meubles seront utiles. Vous êtes passés par un chasseur clé en mains (13 000€) et les frais de notaire s'élèvent à 9000€
Le coût global de ce projet est donc de 157 000€ acte en mains.
Vous le mettez en location pour 700€ hors charges soit 618€ net de (taxe foncière, assurance PNO et expert comptable). Votre rendement net sera de 4,7%.
Au moment d'écrire ce post, votre mensualité sera de 757€ pour un emprunt de 135 000€ sur 20a donc votre effort d'épargne sera de 139€. On frôle donc ce qu'on appelle l'autofinancement et c'est là que la stratégie devient intéressante. Car le rendement net n'impacte que votre effort d'épargne mensuel mais nullement la réussite de votre projet. Qui lui s'entend à long terme, à 10ans en moyenne.
Si vous louez en meublé (LMNP), vos revenus seront défiscalisés d'impôt pendant plus de 10 ans, donc si on part sur un horizon de 10ans vous serez totalement exonérés de taxation sur vos loyers encaissés grâce à l'amortissement. Très bon point.
A présent, parlons rentabilité. Vous avez dû mettre certainement un peu d'apport personnel pour financer ce projet, les frais annexes (notaire et chasseur) soit 22000€. Et vous avez bien fait, mieux vaut les utiliser plutôt que les laisser sur un compte d'épargne à 2% ou pire sur un compte courant que l'inflation grignote chaque mois un peu plus !
Cette épargne injectée est un placement très intéressant : si vous revendez votre bien dans 10ans, vous encaisserez 150000€ et 75000€ une fois remboursé l'emprunt à la banque.
Pour rappel, vous aviez versé 139€ chaque mois, soit 16700€ cumulés. Vous avez donc gagné réellement 58 000€ !! Ramené à vos 22 000€ c'est 9% de rentabilité annuelle ! Et ceci grâce notamment à l'effet de levier qui vous permet d'acheter à crédit; ce que vous ne pouvez pas faire pour investir en bourse ou sur les crypto par exemple ! Ce taux de 9% est ce que l'on appelle le TRI ou taux de rendement interne, le seul réel indicateur de rentabilité de tout projet financier, immobilier ou non.
Le rendement immédiat même s'il ne permet pas de faire totalement jeu égal entre vos loyers nets et votre mensualité n'a qu'une faible importance; ce qui compte réellement; c'est que c'est votre locataire qui paie votre crédit, et la puissance de ce qu'on appelle l'effet de levier.
Le plus important est donc avant tout d'avoir de bons locataires qui paient un loyer sans souci et peu ou pas de vacance locative entre deux locataires. Pour le reste, si la zone s'apprecie même peu (dans notre exemple j'ai pris 1% par an alors que Rouen par ex s'est valorisé de 4% par an depuis 5ans), vous serez toujours largement gagnants !
Pensez surtout à bien sélectionner votre zone, votre type de bien pour dormir sur vos deux oreilles une fois votre bien acquis. Le plus important est d'investir sur un bien (le plus tôt est toujours le mieux!) qui avant tout se louera très facilement et rapidement.
Et si vous souhaitez un coup de main pour que je vous trouve un bien rentable à long terme et vous accompagne à chaque étape; contactez moi 👉https://calendly.com/easinvest/45min
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